השופט ח' מלצר:
1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כב' השופטת ע' ברון), בגדרו נדחתה בקשת המערערים לאשר את תביעתם כתובענה ייצוגית, בהתאם לחוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006 (להלן: חוק תובענות ייצוגיות).
אפתח בהבאת הנתונים הרלבנטיים לענייננו.
העובדות הצריכות לערעור
2. בסוף שנות השמונים ותחילת שנות התשעים של המאה הקודמת, החליטה ממשלת ישראל לפעול להקלת מצוקת הדיור במדינה על ידי מתן סבסוד והטבות כלכליות שיעודדו חברות קבלניות להירתם לבניית דירות מגורים ברחבי הארץ. במסגרת היוזמה הנ"ל, הובטח לקבלנים, בין היתר, כי במידה שהדירות שייבנו על ידם - לא יימכרו, יקנה משרד השיכון את הדירות הנותרות וימכור אותם בעצמו (הבטחה זו באה לצמצם את הסיכון שלקחו החברות הקבלניות בבניית יחידות הדיור). ואכן, כ-20,000 דירות שלא נמכרו על ידי החברות הקבלניות - נרכשו על ידי המדינה, וחלקן הועברו לחברת "שיכון ופיתוח לישראל בע"מ" (להלן: חברת שיכון ופיתוח), אשר הוקמה בשנת 1962 כחברה ממשלתית, שמטרתה שיווק ומכירה של יחידות דיור מרכוש המדינה ברחבי הארץ. יש לציין כי חברת זו הופרטה, בשנת 1995, ובעקבות כך נחתם בינה ובין משרד הבינוי והשיכון הסכם, שנועד להסדיר את מערכת ההתחייבויות והזכויות בין הצדדים.
3. המערערים, בעל ואישה, רכשו בתאריך 8.12.1996 דירה בעיר עפולה מחברת שיכון ופיתוח (מתוך סך הדירות שהועברו לחברת שיכון ופיתוח, כאמור בפיסקה 2 שלעיל) (להלן: הדירה). במסגרת החוזה שנחתם בין הצדדים (שיכונה להלן: חוזה המכר), שילמו המערערים לחברת שיכון ופיתוח, בין היתר, סכום של 6,354 ש"ח, המהווים 2.34% ממחיר הדירה, וזאת: "כסכום מוסכם וסופי לכיסוי חלקו של הרוכש באגרות ובהוצאות בביצוע הרישומים בלשכת רישום המקרקעין (כולל רישום זכות הרוכש בנכס) וכן בהוצאות השגת והוצאת הבטוחה לפי סעיף 8א' לעיל" (ראו: סעיף 14 לחוזה המכר).
מחויבויותיה של חברת שיכון ופיתוח כנגד תשלום הסכום האמור נקבעו בחוזה המכר כך:
"7.א. החברה מתחייבת לגרום לכך כי:
(1) יבוצעו כל הפעולות, ההסדרים והרישומים שידרשו לצורך רישום הנכס (בלשכת רישום המקרקעין) כיחידת רישום נפרדת, או כיחידת רישום נפרדת עם הצמדה/ות מיוחדות - אם הוגדרה/ו הצמדה/ות כאלה כחלק מהנכס כמפורט בנספח/ים להסכם זה, כבית משותף לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969...
(2) תרשם לזכות הרוכש - הזכות בנכס, כמפורט בנספח א' להסכם זה (בעלות, או חכירה ראשית או חכירת משנה לתקופה ארוכה) וירשמו כל משכנתא ו/או שיעבוד לחובת הרוכש על זכותו בנכס, ע"פ כל התחייבות ו/או הוראה שנתן הרוכש לחברה....
[...]
8.א. החברה מתחייבת לתת לרוכש בטוחה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, כפי שהוא בתוקף בתאריך חתימת הסכם זה, אשר סוגה יהא לפי שיקול דעת החברה".
4. בעקבות חילוקי דעות שנתגלעו בין הצדדים בנוגע לחיוב הנ"ל, הגישו המערערים תביעה כנגד חברת שיכון ופיתוח וכנגד מדינת ישראל/משרד השיכון וביקשו לאשר אותה כתובענה ייצוגית. טענתם המרכזית של המערערים כלפי חברת שיכון ופיתוח, שפעלה בנושא כשלוחתה של המדינה, היתה כי האחרונה הטעתה אותם לסבור, כי היא מבצעת את הפעולות המצוינות בחוזה המכר: רישום פרצלציה, רישום בית משותף, רישום הדיירים והעברת ערבות (פעולות אלו יכונו להלן, ביחד גם: פעולות הרישום). התברר, כך לטענת התובעים, שלמעשה חברת שיכון ופיתוח ביצעה רק את רישום זכויות הדיירים בלשכת רישום המקרקעין, ואילו שאר הפעולות הושלמו על ידי גורמים אחרים. כך: רישום הפרצלציה נעשה על ידי המדינה, רישום הבית המשותף נעשה על ידי החברה הקבלנית שבנתה את הדירה (בהתאם להתחייבותה כלפי המדינה), והערבות בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: חוק המכר) - לא נמסרה לידיהם של המערערים מעולם. במצב דברים זה, לטענת המערערים, הועבר לידי חברת שיכון ופיתוח "כפל תשלום" עבור שירותים שהיא התיימרה לספק, שכן ביצוע הפעולה על ידי גוף אחר מסלק, לשיטתם, את הצורך לקבלת תשלום עבור השירות על ידי המערערים. על כן, עתרו המערערים בגדרי תביעתם לקבל השבה מחברת שיכון ופיתוח של הסכום ששילמו בגין פעולות הרישום.
5. כתב התביעה התבסס על סעיפים 2(א) ו-3 לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981(להלן: חוק הגנת הצרכן), שאותם הפרה, כנטען, חברת שיכון ופיתוח. סעיפים אלה, בהוראותיהם הרלבנטיות לענייננו, קובעים כדלקמן:
"2. (א) לא יעשה עוסק דבר - במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה או בכל דרך אחרת לרבות לאחר מועד ההתקשרות בעסקה - העלול להטעות צרכן בכל ענין מהותי בעסקה... .
[...]
3. (א) לא יעשה עוסק, כדי לקשור עסקה, דבר - במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה, או בכל דרך אחרת, שיש בו ניצול
(1) חולשתו השכלית או הגופנית של הצרכן.
(2) אי ידיעת השפה שבה נקשרת העסקה.